El mundo de arrendar una vivienda todavía se mueve en la informalidad y eso hace difícil que se aplique la norma que comenzó a regir en pandemia, a mediados de 2020.
El mundo de los alquileres es, históricamente, un mundo de la informalidad. Los inquilinos se trasladan con fajos de billetes y son pocos los que pueden, por ejemplo, deducir de Ganancias. En 2021 el Gobierno estableció la obligatoriedad de registrar los contratos, pero la medida no tuvo resultados: apenas uno de cada 10 contratos está formalizado. Según datos oficiales, hasta inicios de agosto había 393.087 contratos registrados ante la AFIP. Los que tienen fin habitacional eran 195.818.
Si se desagregan los datos por provincia, el nivel más alto de cumplimiento está en Tierra del Fuego, donde el 20% de los inmuebles alquilados está registrado. En cambio, en Santa Cruz el porcentaje baja al 1,1%, según datos del economista especializado Federico González Rouco. En la ciudad, el número ronda el 11%.
¿Por qué fracasó el registro de AFIP? Para González Rouco, en primer lugar no hubo mucha difusión de la medida ni de para qué sirve. Además, el Gobierno no hizo un control sobre esa base de datos. “No genera ningún problema no estar registrado, pero estar sí genera un costo mayor”, resume, y añade que “muchos alquileres hoy están funcionando por fuera de la ley nacional”, en referencia a la Ley de Alquileres, que se puso en marcha en julio de 2020.
Soledad Bayalán, de Maure Inmobiliaria, explica que no registrar el contrato no necesariamente significa que no se pueda enmarcar un alquiler bajo la Ley de Alquileres, con las actualizaciones anuales que combinan la evolución de los salarios y la inflación, entre otras características de este tipo de acuerdos. “Podés hacer el contrato bajo la nueva ley y no registrarlo, luego podrás tener una penalidad por no haberlo hecho”, advierte. “Pero hay una obligación de registrarlo y de facturarlo”, añade.
Para qué sirve registrar el contrato de alquiler
“La inscripción es un trámite online que anteriormente podía realizar el inquilino para deducir el alquiler de ganancias. Con la nueva ley se le solicita al propietario que registre el contrato, algo que por lo general, si el propietario cuenta con un contador lo realiza esta persona”, describe, y agrega que para las personas que no cuentan con los servicios de un contador a veces esto puede resultar un “fastidio”.
“El registro es bajo también porque son pocos los alquileres que se hacen desde la Ley de Alquileres; no solo cayó la oferta de alquileres también se realizan muchos menos contratos. No hay incentivos para alquiler ni para invertir en propiedades para renta”, suma. Para Gervasio Muñoz, de Inquilinos Agrupados, no existe un problema de incentivo en el registro de alquileres. “En un país donde no se declaran las viviendas, las construcciones, las titularidades y la renta por alquiler, es obvio que se van a negar a registrar los contratos. Pero además no hay ningún control de la AFIP; no se ha labrado una sola multa”, detalla.
Muñoz señala que, además, en el Presupuesto 2023 se propuso la posibilidad de que se puedan blanquear dólares no declarados para comprar viviendas usadas. A su juicio, eso provocará que “haya grandes capitales concentrados que puedan comprar 100 viviendas de un día para el otro”, y eso generará “aumento del valor del suelo, de las viviendas y de los alquileres”, con “mayor poder para fijar precios”.
Cómo se podría incentivar el registro de alquileres
¿Se puede revertir la situación? Es difícil. “Lo más obvio es pensar en algún beneficio fiscal para las personas que registren su alquiler, como alguna exención de Ganancias. No parece la mejor idea porque tampoco se entiende el objetivo del registro: si es una medida recaudatoria o de política habitacional, para conocer más sobre quién y cómo alquila”, apunta González Rouco.
“Uno de los autores del libro Nudge, premio Nobel de Economía, suele decir que si querés que alguien haga algo, debes hacérselo fácil y -agrego yo- barato. La nueva ley hizo todo más difícil y menos atractivo. Siempre que el gobierno intervino en el mercado locativo con intenciones confiscatorias logró los resultados contrarios a los buscados”, agrega Balayán.
Para la especialista, cualquier impuesto que se pueda eliminar o bajar por volcar el inmueble en el mercado de alquiler puede ser atractivo como incentivo. “Pero hay tan poca confianza en el Estado en general que es difícil saber el verdadero efecto de esa acción”, reconoce. En el mismo sentido, González Rouco señala que la incertidumbre respecto de qué va a ocurrir con la Ley de Alquileres, que aún no se trató en el Congreso, no ayuda a mejorar la oferta de inmuebles.
“Difícilmente volvamos a tener la oferta que teníamos antes de la ley de alquileres aun con algunas modificaciones que puedan hacerse. Con los niveles de inflación persistente el ajuste anual no resulta atractivo y los 3 años de contrato son una eternidad en Argentina”, concluye Balayán.
